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Conditions d'éligibilité du dispositif Jeanbrun 2026

Le dispositif Jeanbrun est soumis à un ensemble de conditions strictes que l'investisseur doit respecter pour bénéficier de l'amortissement fiscal. Ces conditions portent sur le contribuable, le type de bien, le mode de location, la durée d'engagement, les plafonds de loyer et le locataire.

Ce guide détaille l'ensemble des conditions d'éligibilité et vous propose une checklist complète pour vérifier que votre projet remplit tous les critères.

Sommaire

1. Conditions relatives au contribuable

Les conditions portant sur l'investisseur sont les suivantes :

  • Résidence fiscale en France : le contribuable doit être fiscalement domicilié en France au sens de l'article 4 B du CGI. Les non-résidents sont exclus du dispositif.
  • Personne physique ou SCI à l'IR : le bien peut être détenu en nom propre ou via une SCI soumise à l'impôt sur le revenu. Les SCI à l'IS sont exclues.
  • Soumis à l'impôt sur le revenu : le contribuable doit être imposable à l'IR. Le dispositif réduit les revenus fonciers et, le cas échéant, le revenu global via le déficit foncier.

Il n'y a pas de condition de revenus maximum pour l'investisseur. Que vous soyez à la TMI de 11% ou de 45%, vous pouvez bénéficier du Jeanbrun. Toutefois, l'avantage fiscal est proportionnellement plus intéressant pour les TMI élevées.

2. Conditions relatives au bien immobilier

Le bien immobilier doit répondre à plusieurs critères :

Acquisition entre le 1er février 2026 et le 31 décembre 2028 (date de signature de l’acte authentique ou de dépôt du permis de construire)
Bien neuf (VEFA, construction) OU bien ancien avec travaux représentant au minimum 30% du coût total de l’opération
Le bien doit être un logement (appartement ou maison), pas un local commercial ou un parking isolé
Le bien doit être situé en France métropolitaine ou dans les DOM-TOM
Le bien doit respecter les normes de décence et d’habitabilité en vigueur

Pour les biens anciens, la condition de 30% de travaux est essentielle. Le montant des travaux est calculé par rapport au coût total de l'opération (prix d'acquisition + travaux). Par exemple, pour un bien acheté 150 000 €, les travaux doivent représenter au moins 64 286 € (pour que 64 286 / 214 286 = 30%).

Pour en savoir plus sur l'investissement dans le neuf, consultez notre page : Jeanbrun dans le neuf. Pour l'ancien, consultez : Jeanbrun dans l'ancien rénové.

3. Conditions de location

Le mode de location est strictement encadré :

  • Location nue (non meublée) : le bien doit être loué vide, sans mobilier. La location meublée est incompatible avec le Jeanbrun.
  • Résidence principale du locataire : le bien doit constituer la résidence principale du locataire. Les locations saisonnières, touristiques ou de résidences secondaires sont exclues.
  • Bail de 3 ans minimum : conforme au droit commun de la location nue (loi du 6 juillet 1989), le bail est d'une durée minimale de 3 ans, renouvelable.
  • Mise en location dans les 12 mois : le bien doit être mis en location dans les 12 mois suivant l'acquisition (ou la livraison en VEFA, ou l'achèvement des travaux).

La location doit être effective et continue. Les périodes de vacance locative raisonnables (recherche de locataire, travaux entre deux locations) sont tolérées, mais une vacance volontaire prolongeée peut remettre en cause le dispositif.

4. Plafonds de loyer et zones géographiques

Les loyers sont plafonnés en fonction de deux critères : la zone géographique du bien (A bis, A, B1, B2, C) et le niveau de loyer choisi (intermédiaire, social, très social).

Le zonage est le même que celui utilisé pour d'autres dispositifs fiscaux (Pinel, Loc'Avantages). Il est déterminé par commune et ne peut pas être modifié par l'investisseur.

Les trois niveaux de loyer correspondent à des décotes par rapport au loyer de marché :

  • Intermédiaire (Loc1) : loyer 15% en dessous du marché → amortissement de 3,5%
  • Social (Loc2) : loyer 30% en dessous du marché → amortissement de 4,5%
  • Très social (Loc3) : loyer 45% en dessous du marché → amortissement de 5,5%

Le choix du niveau est fait pour toute la durée de l'engagement (9 ans) et ne peut pas être modifié en cours de route. Consultez les plafonds détaillés sur notre page : Plafonds de loyer Jeanbrun.

5. Conditions relatives au locataire

Le locataire doit remplir certaines conditions :

  • Pas de lien avec le foyer fiscal : le locataire ne peut pas être un membre du foyer fiscal de l'investisseur (conjoint, partenaire de PACS, enfants rattachés). La location à un ascendant ou descendant non rattaché au foyer fiscal est en principe possible.
  • Résidence principale : le bien doit constituer la résidence principale du locataire. Celui-ci doit y vivre au moins 8 mois par an.
  • Personne physique : le locataire doit être une personne physique. La location à une personne morale (société, association) n'est pas éligible.

Contrairement à certains dispositifs (APL, Loc'Avantages classique), le dispositif Jeanbrun ne prévoit pas de plafond de ressources du locataire dans sa version actuelle. C'est une simplification importante qui facilite la recherche de locataires.

En pratique, le plafond de loyer agit comme un filtre naturel : en imposant des loyers inférieurs au marché, le dispositif attire des locataires aux revenus intermédiaires, répondant à un objectif social sans imposer de critères de ressources administratifs.

6. Durée d'engagement et conséquences

L'engagement de location est de 9 ans minimum. Il court à partir de la date de prise d'effet du premier bail. Pendant toute cette durée, les conditions du dispositif doivent être respectées sans interruption.

Les événements suivants n'interrompent pas l'engagement :

  • Le changement de locataire (le nouveau bail doit respecter les mêmes conditions)
  • Une vacance locative raisonnable entre deux locataires (quelques mois)
  • Le renouvellement du bail

Les événements suivants interrompent l'engagement et entraînent la remise en cause de l'avantage fiscal :

  • La vente du bien avant 9 ans
  • La transformation en location meublée
  • L'occupation personnelle du bien
  • Le non-respect des plafonds de loyer
  • La vacance volontaire prolongée

Certaines exceptions sont prévues en cas d'événements exceptionnels : invalidité du propriétaire, licenciement, décès du propriétaire ou du locataire, expropriation. Dans ces cas, la remise en cause peut être évitée.

7. Que se passe-t-il si les conditions ne sont pas respectées ?

Le non-respect des conditions du dispositif Jeanbrun entraîne des conséquences fiscales sérieuses :

  • Remise en cause des amortissements : l'administration fiscale peut demander la réintégration de tous les amortissements déduits depuis le début du dispositif dans les revenus fonciers.
  • Impôt supplémentaire : les amortissements réintégrés génèrent un supplément d'impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux.
  • Intérêts de retard : des intérêts de retard de 0,20% par mois (2,4% par an) sont appliqués sur les sommes dues.
  • Pénalités éventuelles : en cas de manquement délibéré, des majorations de 40% (manquement délibéré) à 80% (manœuvres frauduleuses) peuvent s'appliquer.

Le risque financier est donc considérable. Il est essentiel de bien comprendre et respecter l'ensemble des conditions avant de s'engager. En cas de doute, consultez un professionnel (notaire, expert-comptable, conseiller en gestion de patrimoine).

8. Checklist complète d'éligibilité

Vérifiez que votre projet coche toutes les cases :

1
Être fiscalement domicilié en France
2
Acquérir le bien entre le 1er février 2026 et le 31 décembre 2028
3
Bien neuf OU ancien avec travaux ≥ 30% du coût total
4
Location nue (non meublée)
5
Résidence principale du locataire
6
Engagement de location de 9 ans minimum
7
Respect des plafonds de loyer selon la zone et le niveau choisi
8
Locataire non membre du foyer fiscal
9
Mise en location dans les 12 mois suivant l’acquisition/livraison/achèvement
10
Bien situé en France (métropole ou DOM-TOM)
11
Logement décent et conforme aux normes d’habitabilité
12
Pas de cumul avec un autre dispositif de défiscalisation pour le même bien

Pour vérifier automatiquement l'éligibilité de votre projet et calculer votre avantage fiscal, utilisez notre simulateur Jeanbrun gratuit. Retrouvez aussi le guide complet du dispositif Jeanbrun.

9. Questions fréquentes

Vous ne pouvez pas louer le bien à un membre de votre foyer fiscal (conjoint, enfants rattachés). En revanche, vous pouvez louer à un ascendant ou descendant qui ne fait pas partie de votre foyer fiscal, à condition qu'il respecte les conditions de ressources le cas échéant.
Si vous revendez le bien avant la fin de l'engagement de 9 ans, vous perdez le bénéfice du dispositif Jeanbrun. L'administration fiscale peut alors remettre en cause les amortissements déduits et vous demander de restituer l'avantage fiscal obtenu, majoré d'intérêts de retard.
Le dispositif Jeanbrun est éligible dans toutes les zones (A bis, A, B1, B2 et C). Cependant, les plafonds de loyer varient selon la zone. Investir en zone tendue (A bis, A) offre généralement un meilleur rendement locatif mais des prix d'acquisition plus élevés.
Non, le dispositif Jeanbrun impose une location nue (non meublée). Le bien doit être loué vide, sans mobilier, à titre de résidence principale du locataire. Si vous souhaitez louer en meublé, vous devez vous tourner vers le régime LMNP, qui ne bénéficie pas des mêmes avantages.
Pour un bien ancien, les travaux doivent représenter au minimum 30% du prix total de l'opération (prix d'acquisition + travaux). Les travaux éligibles comprennent la rénovation, l'amélioration, la transformation et la mise aux normes. Le bien doit être mis en location dans les 12 mois suivant l'achèvement des travaux.

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