Déficit foncier et dispositif Jeanbrun 2026 : comment ça marche ?

1. Qu'est-ce que le déficit foncier ?

Le déficit foncier est un mécanisme fiscal qui se produit lorsque les charges déductibles liées à un bien immobilier locatif dépassent les revenus fonciers (loyers) perçus. Ce déficit est imputable sur le revenu global du contribuable, réduisant ainsi la base imposable et donc l'impôt sur le revenu.

En règle générale, sans le dispositif Jeanbrun, le déficit foncier est généré par des travaux importants ou des intérêts d'emprunt élevés dans les premières années d'un crédit. Mais avec le Jeanbrun, l'amortissement annuel du bien vient s'ajouter aux charges classiques, rendant le déficit foncier beaucoup plus important et surtout récurrent sur toute la durée du dispositif.

C'est ce qui rend le Jeanbrun si puissant fiscalement : il ne s'agit pas d'un avantage ponctuel (comme des travaux), mais d'un amortissement annuel régulier pendant 9 ans, générant un déficit foncier année après année.

2. Comment le Jeanbrun crée du déficit foncier

Le dispositif Jeanbrun crée du déficit foncier en permettant de déduire un amortissement annuel des revenus fonciers, en plus des charges habituelles. Voici la formule de calcul du résultat foncier :

Les charges déductibles classiques comprennent :

• Les intérêts d'emprunt et l'assurance emprunteur
• La taxe foncière (hors TEOM)
• Les charges de copropriété
• Les frais de gestion (agence, comptabilité)
• Les primes d'assurance (PNO, loyers impaés)
• Les travaux d'entretien et de réparation

L'amortissement Jeanbrun vient s'ajouter à ces charges. Avec un taux de 3,5% à 5,5% de la base amortissable (80% du prix du bien), il représente généralement plusieurs milliers d'euros par an.

Le résultat de cette équation est presque toujours négatif, surtout dans les premières années où les intérêts d'emprunt sont les plus élevés. Ce résultat négatif constitue le déficit foncier. Pour approfondir le calcul de l'amortissement, consultez notre page : Amortissement Jeanbrun.

3. Le plafond de 10 700 € (et 21 400 €)

Le déficit foncier imputable sur le revenu global est plafonné à 10 700 € par an. Ce plafond est un plafond général applicable à l'ensemble des revenus fonciers du contribuable, et non par bien immobilier.

Ce plafond est doublé à 21 400 € par an lorsque le déficit est généré par des travaux de rénovation énergétique qui permettent de passer d'une classe énergétique E, F ou G à une classe A, B, C ou D au DPE (Diagnostic de Performance Énergétique). Ce bonus est particulièrement pertinent pour les investissements dans l'ancien avec travaux lourds.

Point important : les intérêts d'emprunt ne peuvent générer du déficit que sur les revenus fonciers, pas sur le revenu global. Seules les charges hors intérêts (dont l'amortissement Jeanbrun) contribuent au déficit imputable sur le revenu global. C'est une distinction cruciale dans le calcul.

4. Le report sur 10 ans

Lorsque le déficit foncier dépasse le plafond de 10 700 € imputable sur le revenu global, le surplus n'est pas perdu. Il est reportable pendant 10 ans sur les revenus fonciers futurs.

Ce mécanisme de report est particulièrement avantageux avec le Jeanbrun. En effet, après la période de 9 ans du dispositif, l'amortissement cesse et les revenus fonciers deviennent positifs. Le déficit reporté vient alors absorber ces revenus positifs, prolongeant l'avantage fiscal au-delà de la durée du dispositif.

Concrètement, voici comment cela fonctionne sur la timeline :

1. Années 1 à 9 : L'amortissement crée du déficit. Jusqu'à 10 700 € sont imputés sur le revenu global. L'excédent est reporté.
2. Années 10 et suivantes : L'amortissement cesse, les revenus fonciers deviennent positifs. Le déficit reporté vient les absorber.
3. Jusqu'à 19 ans : Le déficit reporté depuis l'année 1 peut être utilisé pendant 10 ans après sa création.

L'avantage fiscal total du Jeanbrun s'étend donc bien au-delà des 9 ans d'engagement de location, grâce à ce mécanisme de report.

5. Interaction avec la tranche marginale d'imposition (TMI)

L'efficacité du déficit foncier dépend directement de votre TMI. Le déficit réduit votre revenu imposable, et l'économie d'impôt est proportionnelle à votre taux marginal d'imposition augmenté des prélèvements sociaux de 17,2%.

Un contribuable à la TMI de 30% économise 4 720 € d'impôt pour 10 000 € de déficit foncier. À la TMI de 41%, l'économie atteint 5 820 €. Le Jeanbrun est donc particulièrement intéressant pour les contribuables fortement imposés. Pour aller plus loin, consultez notre page : Fiscalité du dispositif Jeanbrun.

6. Exemple de calcul détaillé

Sur 9 ans, le déficit foncier cumulé peut représenter plus de 70 000 € dans cet exemple, générant une économie fiscale totale de l'ordre de 33 000 €. Pour calculer votre propre situation, utilisez notre simulateur Jeanbrun gratuit.

7. Stratégies d'optimisation du déficit foncier

Pour maximiser votre déficit foncier avec le Jeanbrun, plusieurs leviers sont à votre disposition :

Le choix du niveau de loyer est un arbitrage entre rendement locatif et avantage fiscal. Un loyer plus bas réduit vos revenus mais augmente votre amortissement, ce qui peut être plus avantageux si votre TMI est élevée. Pour approfondir, consultez notre guide complet du dispositif Jeanbrun.

8. Questions fréquentes