Dispositif Jeanbrun 2026 : guide complet du nouveau dispositif fiscal d'investissement locatif

Le dispositif Jeanbrun, issu du Projet de Loi de Finances 2026, est le nouveau mécanisme d'amortissement fiscal pour l'investissement locatif en France. Applicable dès février 2026 et jusqu'au 31 décembre 2028, il remplace progressivement les dispositifs précédents (Pinel, Denormandie) avec une approche innovante : l'amortissement du bien immobilier sur les revenus fonciers.

Ce guide complet vous explique le fonctionnement du dispositif, ses conditions d'éligibilité, les plafonds de loyer par zone et les avantages fiscaux concrets que vous pouvez en tirer.

Sommaire

1. Comment fonctionne le dispositif Jeanbrun ?
2. Conditions d'éligibilité
3. L'amortissement Jeanbrun en détail
4. Plafonds de loyer par zone
5. Le déficit foncier dans le Jeanbrun
6. Les avantages du dispositif
7. Comparaison avec le LMNP et le Pinel
8. FAQ

1. Comment fonctionne le dispositif Jeanbrun ?

Le dispositif Jeanbrun permet aux investisseurs immobiliers de déduire un amortissement annuel du prix de leur bien directement de leurs revenus fonciers. Cet amortissement, combiné aux charges déductibles classiques (intérêts d'emprunt, charges de copropriété, taxe foncière, etc.), crée le plus souvent un déficit foncier qui réduit l'impôt sur le revenu.

Concrètement, voici le mécanisme :

Vous achetez un bien immobilier (neuf ou ancien avec travaux)
Vous le louez nu avec un loyer plafonné (en contrepartie de l'avantage fiscal)
Chaque année, vous déduisez un amortissement de 3,5% à 5,5% de la valeur du bien
Cet amortissement crée du déficit foncier, réduisant votre impôt
À la revente, les amortissements ne sont pas réintégrés dans la plus-value

Le taux d'amortissement dépend du niveau de loyer choisi : plus le loyer est bas par rapport au marché, plus l'amortissement est élevé. C'est un système à trois niveaux inspiré de Loc'Avantages.

2. Conditions d'éligibilité

Pour bénéficier du dispositif Jeanbrun, plusieurs conditions doivent être respectées :

Être fiscalement domicilié en France

Le bien doit être acquis entre le 1er février 2026 et le 31 décembre 2028

Le bien peut être neuf (VEFA) ou ancien avec travaux représentant au moins 30% du prix

Le bien doit être loué nu (non meublé) à titre de résidence principale du locataire

L'engagement de location est de 9 ans minimum

Les loyers doivent respecter les plafonds selon la zone géographique et le niveau choisi

Le bien ne peut pas être loué à un membre du foyer fiscal

Pour vérifier l'éligibilité de votre projet et calculer votre avantage fiscal, utilisez notre simulateur Jeanbrun gratuit.

3. L'amortissement Jeanbrun en détail

L'amortissement est calculé sur la base amortissable du bien, c'est-à-dire 80% du prix d'acquisition plus travaux (les 20% restants correspondant à la valeur du foncier, non amortissable).

Niveau de loyer	Décote loyer	Taux amortissement	Plafond annuel
Intermédiaire (Loc1)	-15%	3.5%/an	8 000 €/an
Social (Loc2)	-30%	4.5%/an	10 000 €/an
Très social (Loc3)	-45%	5.5%/an	12 000 €/an

Pour en savoir plus sur le fonctionnement de l'amortissement, consultez notre page dédiée : Amortissement Jeanbrun.

4. Plafonds de loyer par zone géographique

Les plafonds de loyer varient selon la zone géographique du bien et le niveau de loyer choisi. Voici les plafonds en vigueur (en €/m²/mois) :

Zone	Intermédiaire (Loc1)	Social (Loc2)	Très social (Loc3)
Zone A bis	18.89 €	14.55 €	10.21 €
Zone A	14.03 €	11.31 €	8.59 €
Zone B1	11.31 €	9.83 €	7.71 €
Zone B2	9.83 €	8.59 €	6.84 €
Zone C	9.83 €	8.59 €	6.84 €

Pour connaître les plafonds détaillés et trouver la zone de votre ville, consultez notre page Plafonds de loyer Jeanbrun.

5. Le déficit foncier dans le Jeanbrun

L'amortissement Jeanbrun, combiné aux charges déductibles classiques (intérêts d'emprunt, charges, taxe foncière, etc.), génère le plus souvent un déficit foncier. Ce déficit est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 €/an (21 400 € en cas de travaux de rénovation énergétique).

Le surplus de déficit est reportable pendant 10 ans sur les revenus fonciers futurs. C'est un mécanisme très puissant pour réduire l'impôt sur le revenu, particulièrement efficace pour les contribuables avec une TMI élevée (30%, 41% ou 45%).

En savoir plus : Déficit foncier et dispositif Jeanbrun.

6. Les avantages du dispositif Jeanbrun

Amortissement fiscal

Déduction de 3,5% à 5,5% du prix du bien chaque année, créant du déficit foncier.

Plus-value protégée

Les amortissements ne sont pas réintégrés dans la plus-value à la revente, contrairement au LMNP.

Neuf et ancien

Applicable dans le neuf et l'ancien avec travaux, offrant plus de flexibilité.

Compatible SCI

Le dispositif est compatible avec une SCI à l'IR, facilitant la gestion patrimoniale.

7. Comparaison avec le LMNP et le Pinel

Le dispositif Jeanbrun se positionne comme une alternative intéressante au LMNP et au Pinel. Voici les principales différences :

Critère	Jeanbrun	LMNP	Pinel
Type de location	Nu	Meublé	Nu
Amortissement	Oui (3,5% à 5,5%)	Oui (~3%)	Non
Réduction d'impôt	Via déficit foncier	Via BIC	Directe (obsolète)
Réintégration plus-value	Non	Oui (depuis 2025)	Non
Plafond de loyer	Oui	Non	Oui
Ancien avec travaux	Oui (≥30%)	Oui	Non
Compatible SCI IR	Oui	Non	Oui

Pour un comparatif détaillé, consultez nos pages : Jeanbrun vs LMNP et Jeanbrun vs Pinel.

8. Questions fréquentes

Le dispositif Jeanbrun est un mécanisme fiscal d'investissement locatif introduit par le PLF 2026, applicable du 1er février 2026 au 31 décembre 2028. Il permet aux investisseurs de déduire un amortissement de leurs revenus fonciers, créant ainsi du déficit foncier et réduisant leur impôt sur le revenu.

Tout contribuable fiscalement domicilié en France peut bénéficier du dispositif Jeanbrun, à condition d'acquérir un bien immobilier (neuf ou ancien avec travaux représentant au moins 30% du prix) et de le louer nu à titre de résidence principale du locataire, en respectant les plafonds de loyer.

Oui, le dispositif Jeanbrun est compatible avec une SCI à l'IR (impôt sur le revenu). Les associés de la SCI bénéficient de l'amortissement au prorata de leurs parts. En revanche, une SCI à l'IS ne peut pas bénéficier du dispositif.

L'engagement de location est de 9 ans minimum. Le bien doit être loué nu (non meublé) à titre de résidence principale du locataire pendant toute cette durée. Le non-respect de cet engagement entraîne la perte de l'avantage fiscal.

Non, c'est un avantage majeur du dispositif Jeanbrun par rapport au LMNP. Les amortissements déduits ne sont pas réintégrés dans le calcul de la plus-value immobilière à la revente, contrairement au régime LMNP depuis la réforme de 2025.

Le dispositif Jeanbrun ne peut pas être cumulé avec d'autres dispositifs de défiscalisation immobilière (Pinel, Denormandie, etc.) pour un même bien. Cependant, vous pouvez détenir des biens sous différents régimes fiscaux dans votre patrimoine.

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