Dispositif Jeanbrun dans le neuf : VEFA et construction en 2026

1. Éligibilité du neuf au dispositif Jeanbrun

Le dispositif Jeanbrun est ouvert aux biens immobiliers neufs acquis entre le 1er février 2026 et le 31 décembre 2028. Pour être considéré comme neuf au sens fiscal, le bien doit n'avoir jamais été habité ni utilisé sous quelque forme que ce soit. Deux modalités principales permettent d'acquérir un bien neuf éligible.

La première est l'achat en VEFA, c'est-à-dire l'acquisition d'un logement sur plan auprès d'un promoteur immobilier, avant ou pendant la construction. La seconde est la construction d'un logement neuf par le contribuable lui-même, sous réserve du dépôt du permis de construire dans la période éligible.

Dans les deux cas, le bien doit remplir les conditions générales du dispositif : location nue, engagement de 9 ans, respect des plafonds de loyer et mise en location dans les 12 mois suivant la livraison ou l'achèvement.

Contrairement à l'ancien, le neuf n'impose pas de condition de montant de travaux (la règle des 30% du prix en travaux concerne uniquement l'ancien). Le bien est éligible dès lors qu'il est neuf et destiné à la location dans les conditions prévues par le dispositif.

2. Acheter en VEFA avec le Jeanbrun

La VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement) est le mode d'acquisition le plus courant pour investir dans le neuf avec le dispositif Jeanbrun. Vous signez un contrat de réservation auprès d'un promoteur, puis l'acte authentique chez le notaire. Le paiement est échelonné au fur et à mesure de l'avancement des travaux.

Pour être éligible au Jeanbrun, l'acte authentique de vente doit être signé entre le 1er février 2026 et le 31 décembre 2028. C'est la date de signature de l'acte authentique qui fait foi, et non la date de réservation ni celle de la livraison.

La VEFA présente un avantage majeur : les frais de notaire sont réduits à environ 2,5% du prix d'acquisition, contre 7,5% dans l'ancien. Cette économie de 5 points représente plusieurs milliers d'euros sur un investissement type.

De plus, le paiement échelonné en VEFA permet de ne pas mobiliser la totalité des fonds dès le départ. Les appels de fonds suivent un calendrier réglementé : 35% à l'achèvement des fondations, 70% à la mise hors d'eau, 95% à l'achèvement des travaux et 5% à la livraison.

Attention toutefois : le délai entre la signature et la livraison peut atteindre 18 à 24 mois. Pendant cette période, vous ne percevez aucun loyer mais vous pouvez déjà déduire les intérêts intercalaires de vos revenus fonciers. L'amortissement Jeanbrun ne démarre qu'à compter de la mise en location effective du bien.

3. Construction neuve et Jeanbrun

Si vous préférez construire votre bien plutôt que d'acheter sur plan, le dispositif Jeanbrun est également accessible. Le permis de construire doit être déposé entre le 1er février 2026 et le 31 décembre 2028.

La base amortissable comprend le coût total de la construction (terrain exclu pour la part foncier, soit 20%). Si vous possédez déjà le terrain, seul le coût de la construction entre dans le calcul. Si vous achetez le terrain avec la construction, le prix global (terrain + construction) sert de base, diminué de la part foncier de 20%.

La construction doit respecter les normes en vigueur, notamment la RE 2020 (Réglementation Environnementale 2020), qui impose des performances énergétiques élevées. C'est un avantage pour le propriétaire puisque les charges énergétiques seront réduites, rendant le bien plus attractif pour les locataires.

Le délai d'achèvement de la construction doit être raisonnable. Le bien doit être mis en location dans les 12 mois suivant son achèvement. L'amortissement démarre à la date de mise en location effective.

4. Les avantages du neuf pour un investissement Jeanbrun

Investir dans le neuf avec le dispositif Jeanbrun offre des avantages spécifiques par rapport à l'ancien. Voici les principaux atouts :

Ces avantages font du neuf un choix particulièrement pertinent pour les investisseurs qui souhaitent un placement sécurisé et sans gestion lourde dans les premières années.

5. Calcul de l'amortissement dans le neuf

Dans le neuf, la base amortissable est calculée simplement : il s'agit de 80% du prix d'acquisition du bien (hors frais de notaire). Les 20% restants correspondent à la part du foncier, qui n'est pas amortissable.

Le taux d'amortissement dépend du niveau de loyer choisi. Plus vous acceptez un loyer bas par rapport au marché, plus le taux est élevé :

• Loc1 (intermédiaire, -15%) : amortissement de 3,5%/an, plafonné à 8 000 €/an
• Loc2 (social, -30%) : amortissement de 4,5%/an, plafonné à 10 000 €/an
• Loc3 (très social, -45%) : amortissement de 5,5%/an, plafonné à 12 000 €/an

L'amortissement est déduit chaque année des revenus fonciers. Combiné aux charges déductibles (intérêts d'emprunt, taxe foncière, charges de copropriété, assurance), il crée généralement un déficit foncier qui vient réduire l'impôt sur le revenu.

Pour en savoir plus sur le mécanisme d'amortissement, consultez notre guide détaillé : Amortissement Jeanbrun : taux, plafonds et calcul.

6. Neuf vs ancien : quelle stratégie choisir ?

Le dispositif Jeanbrun permet d'investir aussi bien dans le neuf que dans l'ancien (avec au moins 30% de travaux). Chaque stratégie a ses atouts. Voici un comparatif pour vous aider à choisir :

Le neuf est idéal pour les investisseurs qui recherchent la sécurité, la simplicité de gestion et des garanties solides. L'ancien avec travaux peut offrir un prix au mètre carré plus compétitif et une localisation en centre-ville, mais nécessite une gestion de chantier et un montant de travaux significatif.

Pour découvrir l'investissement dans l'ancien, consultez notre page : Jeanbrun dans l'ancien rénové.

7. Exemple chiffré : investissement Jeanbrun dans le neuf

Sur 9 ans, l'économie fiscale cumulée peut dépasser 30 000 € dans cet exemple. Et à la revente, les amortissements déduits ne sont pas réintégrés dans le calcul de la plus-value, contrairement au LMNP.

Pour estimer précisément votre économie d'impôt selon votre situation, utilisez notre simulateur Jeanbrun gratuit. Retrouvez aussi le détail des plafonds de loyer sur notre page : Plafonds de loyer Jeanbrun.

8. Questions fréquentes