Fiscalité du dispositif Jeanbrun 2026 : TMI, prélèvements sociaux et plus-value
Comprendre la fiscalité du dispositif Jeanbrun est essentiel pour mesurer l'avantage réel de cet investissement. Le Jeanbrun impacte votre impôt sur le revenu via le mécanisme du déficit foncier, et l'ampleur de l'économie dépend directement de votre tranche marginale d'imposition (TMI).
Ce guide fiscal complet vous détaille l'impact sur l'IR selon votre TMI, le traitement des prélèvements sociaux, la fiscalité de la plus-value à la revente et les stratégies d'optimisation.
Sommaire
1. Le mécanisme fiscal du Jeanbrun
Le dispositif Jeanbrun n'est pas une réduction d'impôt directe (contrairement à l'ancien Pinel). Il fonctionne par un mécanisme indirect : la création de déficit foncier qui réduit le revenu imposable.
Voici le chaînage fiscal :
- L'amortissement Jeanbrun est déduit des revenus fonciers
- Combiné aux autres charges, il crée un déficit foncier
- Le déficit foncier (jusqu'à 10 700 €/an) est imputé sur le revenu global
- Le revenu global diminue, réduisant l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux
L'économie d'impôt est donc proportionnelle à votre taux marginal d'imposition. Plus votre TMI est élevée, plus le Jeanbrun est intéressant. C'est une différence majeure avec le Pinel qui offrait une réduction d'impôt fixe.
Un autre avantage clé : le déficit foncier n'entre pas dans le plafonnement global des niches fiscales de 10 000 €/an. Vous pouvez donc cumuler le Jeanbrun avec d'autres avantages fiscaux (emploi à domicile, dons, PER, etc.). Pour plus de détails sur le déficit foncier, consultez : Déficit foncier et Jeanbrun.
2. Impact selon votre tranche marginale d'imposition (TMI)
L'économie d'impôt générée par le déficit foncier Jeanbrun dépend de votre TMI. Le taux d'économie effectif est la somme de votre TMI et des prélèvements sociaux (17,2%).
| TMI | Taux global (TMI + PS 17,2%) | Économie pour 5 000 € de déficit | Économie pour 10 000 € de déficit |
|---|---|---|---|
| 11% | 28.2% | 1 410 € | 2 820 € |
| 30% | 47.2% | 2 360 € | 4 720 € |
| 41% | 58.2% | 2 910 € | 5 820 € |
| 45% | 62.2% | 3 110 € | 6 220 € |
Les tranches marginales d'imposition pour 2026 sont les suivantes :
- 0% : jusqu'à 11 497 € de revenu imposable par part
- 11% : de 11 498 à 29 315 €
- 30% : de 29 316 à 83 823 €
- 41% : de 83 824 à 180 294 €
- 45% : au-delà de 180 294 €
Un contribuable célibataire avec un revenu imposable de 50 000 € est à la TMI de 30%. Chaque euro de déficit foncier lui économise 0,472 € d'impôt (30% d'IR + 17,2% de PS). Pour 10 000 € de déficit, l'économie atteint 4 720 €.
3. Prélèvements sociaux à 17,2%
Les revenus fonciers sont soumis aux prélèvements sociaux au taux global de 17,2%, qui se décomposent comme suit :
| Prélèvement | Taux |
|---|---|
| CSG (Contribution Sociale Généralisée) | 9,2% |
| CRDS (Contribution au Remboursement de la Dette Sociale) | 0,5% |
| Prélèvement de solidarité | 7,5% |
| Total | 17,2% |
Lorsque le dispositif Jeanbrun crée un déficit foncier, celui-ci réduit non seulement l'impôt sur le revenu mais aussi les prélèvements sociaux. C'est pourquoi le taux d'économie effectif est de TMI + 17,2% et non pas simplement la TMI seule.
À noter : une partie de la CSG (6,8%) est déductible du revenu imposable de l'année suivante, ce qui crée un petit avantage fiscal supplémentaire.
4. Plus-value à la revente : un traitement très favorable
Le traitement de la plus-value est l'un des atouts majeurs du dispositif Jeanbrun. Contrairement au LMNP, les amortissements déduits pendant la durée du dispositif ne sont pas réintégrésdans le calcul de la plus-value à la revente.
La plus-value immobilière est calculée selon les règles classiques des particuliers :
Plus-value = Prix de vente − Prix d'acquisition (non minoré des amortissements)
Puis application des abattements pour durée de détention
Les abattements pour durée de détention s'appliquent normalement :
- Impôt sur le revenu (19%) : exonération complète après 22 ans de détention
- Prélèvements sociaux (17,2%) : exonération complète après 30 ans de détention
Concrètement, si vous avez déduit 63 000 € d'amortissements sur 9 ans et revendez le bien, ces 63 000 € ne seront pas ajoutés au prix de vente pour le calcul de la plus-value. En LMNP, depuis 2025, ces mêmes amortissements seraient réintégrés et imposés à 36,2% (19% IR + 17,2% PS), soit un surcoût de près de 22 800 €.
5. Comparaison avec la fiscalité LMNP
La comparaison entre la fiscalité du Jeanbrun et celle du LMNP est instructive. Les deux dispositifs permettent d'amortir le bien, mais avec des conséquences fiscales très différentes :
| Critère fiscal | Jeanbrun | LMNP |
|---|---|---|
| Catégorie de revenus | Revenus fonciers | BIC |
| Déficit imputable sur revenu global | Oui (10 700 €/an) | Non (BIC uniquement) |
| Taux d’amortissement | 3,5% à 5,5% | ~2,5% à 3% |
| Réintégration plus-value | Non | Oui (depuis 2025) |
| Prélèvements sociaux | 17,2% (réduits via déficit) | 17,2% sur BIC positif |
| Plafonnement niches fiscales | Non concerné | Non concerné |
| Comptabilité | Déclaration 2044 | Liasse BIC (2031/2033) |
| TVA récupérable | Non | Possible (résidences services) |
Le Jeanbrun est fiscalement plus avantageux pour les contribuables à TMI élevée (30%, 41%, 45%) grâce au déficit foncier imputable sur le revenu global et à la non-réintégration des amortissements. Le LMNP reste pertinent pour les revenus modestes ou en cas de recherche de flexibilité sur les loyers. Pour un comparatif complet : Jeanbrun vs LMNP.
6. Stratégies d'optimisation fiscale
Voici les principales stratégies pour maximiser l'avantage fiscal du Jeanbrun :
Adapter le niveau de loyer à votre TMI
Si votre TMI est élevée (41% ou 45%), un niveau de loyer plus bas (Loc2 ou Loc3) peut être plus rentable malgré la perte de loyer, car l'économie fiscale compense largement. À la TMI de 45%, chaque euro supplémentaire de déficit vous économise 0,622 € d'impôt.
Financer à crédit pour maximiser les charges
Les intérêts d'emprunt sont déductibles des revenus fonciers. Un financement à 100% à crédit augmente les charges déductibles et donc le déficit foncier, surtout dans les premières années où les intérêts sont les plus élevés.
Investir via une SCI pour optimiser la répartition
En investissant via une SCI à l'IR avec un associé à TMI plus élevée, vous pouvez adapter la répartition des parts pour maximiser l'économie fiscale globale.
Conserver le bien au-delà de 22 ans
Après 22 ans de détention, la plus-value est exonérée d'IR. Après 30 ans, elle est également exonérée de prélèvements sociaux. Combiné à la non-réintégration des amortissements, c'est une stratégie patrimoniale très efficace.
Pour approfondir le mécanisme d'amortissement, consultez : Amortissement Jeanbrun : taux et plafonds.
7. Exemple fiscal complet
Profil de l'investisseur
Calcul fiscal année 1
Impact sur l'impôt
Sur les 9 ans du dispositif, l'économie fiscale cumulée atteint environ 35 000 € dans cet exemple. Et à la revente, aucune réintégration des amortissements.
Pour estimer précisément votre économie d'impôt selon votre situation, utilisez notre simulateur Jeanbrun gratuit. Consultez aussi le guide complet du dispositif Jeanbrun.
8. Questions fréquentes
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